Går det att köpa en villa utan kontantinsats?

 

Det är inte helt ovanligt att personer både köper villor och kommersiella fastigheter (läs mitt inlägg om köp kommersiella fastigheter utan kontantinsats) utan att äga en krona.

Hur går detta till?

Det första du behöver göra är att prata med din bank och höra hur mycket pengar de är intresserade att låna ut till dig. Det är alltid bra att ha ett spann så att du vet i vilken prisklass du ska titta på villor.

Egentligen är det faktiskt inte så svårt som det låter att köpa något utan kontantinsats.

Antingen har du tillgång till kapital via någon du känner (vilket oftast blir absolut billigast och lättast). Eller så lånar du dessa pengar på ett så kallat “Blancolån”.

MEN Blanclån kan väl aldrig vara bra?

 

Jag ska berätta hur jag finansierade ett fastighetsköp

 

Detta var år 2016 alltså efter man infört nya reglerna om 15% i kontantinsats. Banken följer lagen krävde därför att även jag precis som alla andra skulle lägga 15% själv.

Först tog jag kontakt med banken eftersom jag hade ytterligare en fastighet var det inte helt självklart att jag skulle få lån överhuvudtaget. Jag pratade alltså först med Nordea som då sa att jag hade möjligheten att köpa en villa för max 1.200.000 kr. Det är så klart inte vad en villa kostar i Stockholm men jag var ute efter en avkastningsfastighet. Alltså hade jag inte för avsikt at tbo där.

Sverige är ett stort land och det finns orter som jag bedömer som väldigt attraktiva att investera i. Det är de städer som ligger nära en större stad med ett universitet eller högskola. Det skall därmed vara pendlingsavstånd till en större stad. Exempelvis Växjö ganska stor stad (90.000-100.000 invånare). Vad ligger nära Växjö som folk skulle kunna tänka sig att pendla från? Lessebo är en liten kommun, en kommun som inte har det bästa ryktet men som uppfyller detta krav med närhet till en större stad.

Alltså, det får bli Lessebo. Det går tåg till Växjö OCH gränsen på 15 procentig kontantinsats har satt sina spår. Det innebär att det är många som inte kan köpa en fastighet någonstans i Sverige då de har för låga inkomster och kan inte fixa 15%. Det öppnar möjligheten för den som har.

Har du hört orden, läget, läget och läget har det enskilt största inverkan på hur en fastighet utvecklas i värde?

När jag bestämt mig för att köpa en villa i Lessebo så måste jag studera marknaden noga, var “ska man bo”. Alla kommuner har en “gräddhylla” där många vill bo men inte har råd eller inte möjligheten att flytta till. Det är just detta micoläge vi är ute efter.

I Växjö är husen för dyra men i Lessebo kan du få en ganska hyfsad avkastning.

 

Husen i Lessebo varierar extremt från 400.000- 2.000.000 kr, en del lyxkåkar och en del rivningsobjekt.

 

Det huset jag köpte kostade år 2016, 995.000 kr. Jag hade vid detta tillfälle inte 15% utan lånade dessa pengar på blancolån. Se räkne exempel nedan.

Jag la ut en annons på Blocket vilket man kanske gör enklare på Facebook idag för 8.000 kr och fick napp direkt. Det är kallhyror vi pratar om. Allt tillkommer, sopor, kommunal fastighetsavgift (ja man kan ta betalt för den om man skriver in det i avtalet att det är det som gäller), vatten, värme.

Alltså, resultatet blir följande

Hyra, 8000 kr/mån * 12 mån ger 96.000 kr per år i hyra

Ränta banklån: 17.000 kr (850.000 * 0,02) (banken kräver en amortering vilket gör att räntan gått ner något under året men för enkelhetens skull räknar jag med hela beloppet).

Ränta blancolån: 10.000 kr (200.000 * 0,05), samma som ovan att jag räknat med att kostnaden är konstant vilket det inte är!

Nettoeffekt

17.000+ 10.000 (räntor) * 0,7 = 18.900 kr per år i ränta NETTO dvs efter rabatten på räntan som staten ger mig.

96.000 (hyra som skall beskattas) 96.000 – 40.000 (vilket är minimum reduktion på skatten) =56.000 kr

Utöver detta skall du bara ta upp 80% av 56.000 kr till beskattning vilket är 44.800 kr som skall beskattas med 30% skatt i inkomstslaget kapital.

 

Vi summerar

 

intäkter 96.000 kr

Kostnader 18.900 kr

Skatt: 13.440 kr

Total vinst per år 63.660 kr som i mitt fall använts till att amortera mitt blancolån.

 

Är ovan då korrekt? Nej det är det inte, det tillkommer en viktig parameter och det är värdeförändringen. I ovan fall har min fastighet tom idag år 2021 förändrats till det positiva. Värdet på huset är cirka 1,3 miljoner vilket då är en värdeförändring 60.000 kr per år eller om man bryter ner det än mer en värdejustering på 5.000 kr per månad!