Vad är moms på fastigheter och hur fungerar det?
På bostäder finns det aldrig moms. Det går inte att få in momsbegreppet när det gäller bostäder. Men när det gäller lokaler och parkeringsplatser och garage är det väldigt centralt.
Fastigheter är momsfritt både vid försäljning och uthyrning. Dock kan fastighetsägare göra sig frivilligt skattskyldig för moms i vissa situationer. Detta beror på vilken verksamhet hyresgästen bedriver.
Hyresgästen skall bedriva momspliktig verksamhet i den specifika lokalen.
Det är lokalens yta som skall registreras in inte hyresgästen
Ökar eller minskar hyresgästens yta skall detta anmälas till Skatteverket.
Vilken typ av verksamhet är momsfritt?
Vilken typ av verksamheter är momsfria?
- Banker
- Försäkringsbolag
- Bostadsförmedling
- Bostadsuthyrning
- Vård i privat regi
- Tandvård i privat regi
- Flertalet ideella föreningar
- Förskola och skola upp till gymnasium i privat regi
- Vissa typer av arbetsmarknadsprojekt
Varför måste vi ha koll på momsen?
För att vi vid en försäljning måste förse köparen med information gällande samtliga investeringar i byggnaden där moms är avdragen.
Momsen skall vara tidsangiven, avdragen skall vara knuten till specifik yta. Övriga investeringar på/i fastigheten skall vara avdragen i enighet med gällande momsstatus.
För att kunna beräkna om en ny uthyrning är lönsam eller inte.
- Vi uthyrning till icke momspliktig verksamhet finns en skyldighet att betala tillbaka moms (återföring av moms) till Skatteverket
- Verksamheten i lokalen ändrar karaktär (momsmässigt)
- Andrahandsuthyrningar
Momsen påverkar även
- Driftkostnaderna
- Anskaffningsvärdet
- Påverkar resultatet
Ansvar vid försäljning
Säljaren är skyldig att förse köpare med momsinformation!
Definition driftmoms/ Investeringsmoms
Driftmoms
- Moms på själva driften av fastigheten, hantverkare, värme,
- vatten, el, hissar etc.
Investeringsmoms
- Gäller ny till eller ombyggnation av fastighet där
- momsbeloppet för helåret överstiger 100.000 kr
Driftmoms
Är fastighetsägaren frivilligt skattskyldig för moms på 95%
(95%:s reglen) eller mer av ytan får du dra av 100% av den ingående momsen.
Är fastighetsägaren frivilligt skattskyldig för moms till en yta under 95% gäller det exakta procenttalet.
Fastigheten blir därmed att se som ”blandad” verksamhet över de gemensamma kostnaderna så som värme, snöskottning etc
100% moms får dras i en lokal som är momspliktig.
I en lokal /garage/parkeringsplats som inte är momspliktig får ingen moms dras av.
Ingen ingående moms får dras av i lokal där icke momspliktig verksamhet bedrivs.
Investeringsmoms
Ny till eller ombyggnation med moms som överstiger 100.000 kr per år
Byggnationen på fastigheten läggs ihop
- I det fall fastigheten består av mer än 95% momspliktiga
hyresgäster får du göra 100% avdrag för ex ett takarbete
- Innehåller fastigheten hyresgäster som till 84% är momspliktiga
Får du göra momsavdrag på 84% av momsen för exempelvis ett takarbete
Hur kan ovan vara så komplicerat!?
- Omvänd skattskyldighet inom byggsektorn
- Driftmoms
- Investeringsmoms
- Vakansstatus
- Återföring av moms- Samt återföring vid försäljning
- Köp och försäljning- Återföring av moms
- Kommunala regler och bidrag
Moms eller inte moms, Parkeringar
Hyr du en parkeringsplats i ditt
- hyreshus är den INTE momspliktig
- Hyr du en parkeringsplats i grannens hyreshus är den momspliktig!
Samma gäller självklart garage
Jämkning av moms
Återföring av moms
I det fall vi ökar den procentuella uthyrningen till fler momspliktiga hyresgäster kan vi ansöka om jämkning och få tillbaka tidigare inbetalda momspengar.
Återföring av moms
Minskar vi den procentuella delen momspliktiga hyresgäster i huset skall vi återföra moms för tidigare investeringar i lokalen och fastigheten
Momsen avräknas 1/10 per år. Första året är det år då slutbesiktning av ny till eller ombyggnation sker.
Varför måste fastighetsägare ha koll på detta?
Vid en försäljning av fastighet skall säljaren förse köparen med fullständig momsinformation för de investeringar som är gjorda i respektive lokal och på fastigheten i dess helhet.
Annars!
Kan vi själva bli skyldig att jämka momsen på grund av köparens kommande uthyrningar i fastigheten.
- Fåtalet aktörer säljer enskilda fastigheter.
- Momsstatusfiler skall vara uppdaterade
Under byggnation
- Vi kan ansöka om frivillig skattskyldighet under tiden vi bygger för att på det sättet förbättra vår likviditet
- Bedömning görs av skatteverket i det enskilda fallet om de kan medge avdrag för den ingående momsen under byggtiden
Bygger nytt
Omvänd skattskyldighet innebär att det är köparen och inte säljaren
som ska deklarera och betala momsen till staten.